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房地產“去庫存”,政策如何見效?

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房地產“去庫存”,政策如何見效?

發布日期:2015-12-26 11:38 來源:http://www.watcherstalk.com 點擊:

今年的中央經濟工作會議已經開過。此次會議針對國內經濟運行的現實狀況,提出了明年要完成的五大任務,其中之一是化解房地產庫存。為此,會議提出了不少具有創新意義的政策新思路,如加快農民工市民化,擴大有效需求,鼓勵自然人和各類機構購買庫存商品房,鼓勵房地產開發企業適當降低房價,取消過時的限製性措施,等等。這些政策公布後,在市場上引起了熱烈的反響,但輿論也多有疑問,這些政策有多少可行性,成為人們關注的一個熱點。


商品房高庫存會傳導至金融安全


中央經濟工作會議就“去庫存”作出專門決定,說明我國目前商品房積壓問題十分嚴重。國家統計局上個月公布的數據顯示,截至今年10月,我國商品房待售麵積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米,相比去年同期增加了1億多平方米。這種情況是我國房地產市場建立20多年來從未有過的。


更為嚴峻的是,這隻是竣工後未售出的現房麵積,還不包括大量的在建未竣工及未開工的潛在庫存。此外,還有各地的小產權房,以及一些沒有納入統計口徑的住宅項目,甚至不排除還有部分應報未報的庫存量。


由於商品房建設投資大,建設周期長,因此開發商通常都依賴銀行信貸等進行資金周轉,在前幾年銀行向開發商輸送信貸的通道基本關閉後,市場上又出現了大量以“理財產品”為名目的信托、P2P等產品。庫存房的大量增加,使開發商原定的資金回籠不能實現,銀行不能按期收回信貸,理財產品無法按承諾償付本息,就會危及金融安全。最近一些地方不斷出現P2P等投資品不能兌付的風波,雖然不全是庫存房引起,但必須引起高度警惕。


引導農民工買房還需細化政策


此次央經濟工作會議為去庫存而提出的諸多政策頗有新意,其中有不少對原有政策將形成突破。當然,會議提出的都是一些原則性的政策,在具體的貫徹過程中還需要加以細化,使這些政策能夠真正見效。


在這些政策中,最為引人注目的是加快農民工市民化,以此來擴大有效需求。對此,輿論擔心由於戶籍製度等限製,這一政策的作用有限。實際上,戶籍對於商品房市場的籓籬作用早已拆除,隻是在前幾年推行限購政策時再度得到了強調。現在限購政策在大多數城市已經取消,這一障礙已經不存在。推進農民工市民化,幫助他們在就業地購置房屋,可以使他們更好地融入當地社會,成為新市民。


但農民工在就業地購買房屋,會涉及很多問題。農民工在就業地購買商品房從總體上說是有難度的,這就需要對現行的公積金房貸、銀行按揭等進行改革,使他們能夠有條件借助金融支持購房。另外,農民工在其原戶籍地通常都有宅基地和房屋,由於這方麵的流通市場尚未建立起來,因此他們在城市購房後這些財產就基本處於閑置。由此來看,要讓農民工成為“去庫存”的重要力量,還需配套推進農村宅基地和農民房屋的流通。目前這方麵的交易僅限於同村村民,市場交易未能形成,價格也反映不出價值。如果能夠打開這方麵的交易通道,農民工在城市購房的資金力量將大為增強。


“去庫存”的同時還要“去產能”


長期以來,我國走的是一條經濟擴張型的道路,房地產市場被作為一個能夠推動GDP增長的引擎受到了地方政府的積極拉抬,不僅房價漲勢超過了民眾的承受力,而且房地產開發成為最為賺錢的一個行業,導致各行各業蜂擁而上,使市場供應遠大於求。在政府的強烈推動下,房地產行業的市場機製已經失靈,一些三四線城市和西部地區城市,明明對商品房需求不是很大,但地方政府為了賺取財政收入,仍然像一線城市一樣大量賣地,鼓動開發商大興土木,終於造成了嚴重的產能過剩。

很顯然,要為房地產市場“去庫存”,還必須下大力氣壓縮房地產產能。目前,在庫存房已經很嚴重的情況下,房地產市場的投資仍然沒有慢下來。國家統計局數據顯示,今年1至10月,全國房地產開發投資高達78801億元,比去年同期仍有2.0%的增長。一邊“去庫存”,一邊又在增加新的庫存,這無疑將增加“去庫存”的難度。


基於此,國家應該大力壓縮房地產投資,三四線城市和西部地區城市在庫存房未解決的情況下應該停止出售商品房用地,這也要求房地產開發商必須過緊日子。事實上,中央經濟工作會議已經對此有所預見,提出了“促進房地產業兼並重組,提高產業集中度”的目標,這是值得房地產開發商重視的一個信號。


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