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“限外取消”一線城市可帶來5%左右購買需求

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“限外取消”一線城市可帶來5%左右購買需求

發布日期:2015-05-13 00:00 來源:http://www.watcherstalk.com 點擊:

在經曆了數月的政策“空窗期”後,近日一條“六部委聯合發文取消限外政策”的消息攪動了整個房地產市場。

根據住建部、商務部等六部委聯合出台的《關於調整房地產市場外資準入和管理的意見》(以下簡稱《意見》),全國將取消外商投資房企辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。有資格的境外機構和個人可購買符合實際需要的自用、自住商品房。

不過,對於限外取消的實際影響,業內人士則表示,僅憑借限外政策放鬆並不一定能帶動整個樓市投資,但對於北上廣深等一線城市及二三線熱點城市而言,將起到釋放購買力的作用。

政策著眼點

“當前中央對於樓市的調整,基本是側重於對整體經濟的調整,而非隻是調整樓市本身。”國務院發展研究中心一位負責人對記者表示,逐步取消對外資購房的限製,直 觀意義上來說,就是在釋放外資購房需求,這不僅利好樓市成交,同時也是以拉動房地產市場投資、帶動資金流入為主要目的。

住建部等六部委此次出台的《意見》共四條,其中有三條政策調整的內容都是圍繞“外商投資房地產企業”,涉及注冊資本與投資總額比例、境內外貸款及外匯借款要求以及優化外商投資管理程序等。“實際上,本次取消限外的政策著眼點在於支持外商投資,這與今年中央對待外資的態度一致。”上述國務院發展研究中心負責人如是說。

今年3月,國家發改委與商務部公布了最新《外商投資產業指導目錄(2015年修訂)》。在“限製外商投資產業目錄”中,已經刪除了此前針對外商投資房地產的全部限製類條款。這些限製類條款包括,土地成片開發(限於合資、合作),高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營,房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司等,都曾被列在2007年和2011年版的限製外商投資產業目錄中。“尤其是最近一個月以來,央行正引導受到嚴格控製的人民幣貶值,同時不久前央行再次降準降息,而在這一時間節點上取消限外政策,這一係列的動作都不是孤立的,而是中央層麵希望刺激外資、帶動海外熱錢流入的係列舉措。”一位不願具名的獨立經濟學家指出。

住建部聯合外匯管理局曾在2006年和2010年兩次出台過“限外”政策。按照規定,境外個人在境內隻能購買一套用於自住的住房;在境內設立分支、代表機構的境外機構隻能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。“2006 年出台限外令時,人民幣持續升值,國內物業價值處於低穀期。而2010年,中國樓市也處於過熱時期,因此政府相關部門將外資購房者這部分需求排除在外,以 期給市場降溫。”接近住建部的一位知情人士指出,目前國內房地產市場已經企穩,取消限外政策已經具備了市場基礎。

“救市”效果有限

“實際上,早在今年6月份住建部就考慮取消限外政策,但由於這一政策主要針對的是一二線城市,而目前這部分區域樓市正處於逐步回暖的市場行情下,一旦放開可能會帶來部分市場過熱。”接近住建部的一位知情人士指出。
此次公布的《意見》明確提出,對於實施住房限購政策的城市,境外個人購房應當符合當地政策規定。這意味著,在北上廣深四個仍然限購的一線城市,外資購房者仍然無法購買多套住宅。

“對於北京等一線城市來說,取消限外政策大概可以帶來5%左右的購買需求,畢竟在一線城市投資、工作的境外人士最多。”業內一位分析人士指出,盡管一線城市實行限購政策,但與此前的“限外令”相比已經寬鬆了不少。

“目前北京中心城區的房價已經過高,而近郊如門頭溝等區域,由於人口密度相對較低、交通越來越方便,定位高端的樓盤已經顯現出投資價值。”北京房協秘書長陳誌在“‘西見長安’城市區域發展論壇”上指出。而對於部分二三線城市而言,這一政策無疑是個“大利好”。

“今年6月份市場傳出取消限外的消息時,茄子视频安装就已經開始著手挖掘外資購房者客群,有不少外資客戶的意向很明顯,限外取消後,茄子视频安装項目的去化率至少能提高20%。”東部某省沿海城市一濱海度假項目的營銷總監告訴記者。同策研究中心市場總監張宏偉表示,限外政策取消後,最容易受政策影響的就是二線熱點城市和二三線旅遊城市。“與一線城市相比,這類二三線城市生活節奏較為緩慢,居住體驗更好,更適合外資購房者投資。”

不過,即便如此,業內人士分析,取消限外對樓市的影響也相對有限,不會出現刺激房價過快上漲的作用。

“在 過去的十年中,房地產被境外投資者視作保值、升值的投資目標而被炒作,但現在的市場局麵已經和10年前天差地別,外資購房集中的城市一般來說房價已經相對 很高,短期內升值空間小,投資回報率在降低,因此,即使取消限外也不會出現大規模的外資買房。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

有業內人士分析,雖然限外政策看上去影響不大,但政策一旦出台,改變的不僅是少數購房需求,還有對未來的政策預期。“整體來看,今年上半年隻有一線城市和部分二線城市樓市表現較好,樓市整體回暖的趨勢並不明朗。其中,還有部分城市在需求釋放後,7、8月成交重新恢複平淡,樓市表現並不穩定。”張宏偉指出。

上述獨立經濟學家分析,對於樓市而言,限外政策取消,主要仍是為了引導預期。“如果不斷有利好政策出來,則意味著樓市在今年的寬鬆環境是不變的,也就代表樓市的政策層麵保持穩定,這對今年9、10月份的房地產走勢有利。”


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